Rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien in Deutschland werden der Babyboomer-Generation zugerechnet – etwa 32 Prozent des untersuchten Bestands. Wenn in den kommenden Jahren immer mehr dieser Häuser verkauft oder vererbt werden, könnte das Angebot deutlich wachsen. Dabei könnte ein größeres Angebot in manchen Regionen auch den Preisdruck erhöhen. Doch nicht alle Immobilien wären davon gleichermaßen betroffen. Vor allem ältere Häuser mit hohem Sanierungsbedarf in schwächeren Lagen dürften unter Druck geraten, während modernisierte Objekte in gefragten Regionen weiterhin gute Chancen haben.
Damit steht der Immobilienmarkt vor einer zunehmenden Teilung: Entscheidend wird weniger, wie viele Häuser auf den Markt kommen, sondern welche Lage, Zustand und Sanierungskosten dürften künftig noch stärker bestimmen, ob eine Immobilie schnell einen Käufer findet oder lange angeboten werden muss. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie der Generationenwechsel Angebot und Preise verändert, welche Häuser besonders betroffen sind und wo sich neue Chancen für Käufer ergeben.
Mehr Angebot, aber kein flächendeckender Preisverfall
Wie stark der Generationenwechsel den Markt tatsächlich verändert, hängt vor allem von der Region ab. Denn nicht jede Immobilie der Babyboomer wird zeitnah verkauft. Häuser werden vererbt, innerhalb der Familie übernommen, vermietet oder zunächst behalten. Gerade bei Erbengemeinschaften können zudem mehrere Jahre vergehen, bis eine Entscheidung fällt. Das zusätzliche Angebot dürfte deshalb schrittweise auf den Markt kommen.
Schon heute zeigen sich große regionale Unterschiede. Während Wohnraum in vielen Ballungsräumen knapp bleibt, sind die Preise in einigen ländlichen Gebieten zuletzt real gesunken. Der Postbank Wohnatlas 2026 weist für 2025 beispielsweise Rückgänge von 5,2 Prozent in Thüringen, 8,6 Prozent im Landkreis Aurich und 7,4 Prozent in Nordfriesland aus. Gleichzeitig fehlten deutschlandweit Ende 2024 rund 1,4 Millionen Wohnungen. Mehr Angebot durch den Generationenwechsel trifft also keineswegs überall auf dieselben Marktbedingungen.
Sanierungsbedarf wird zum entscheidenden Preisfaktor
Besonders schwierig könnte der Verkauf älterer Einfamilienhäuser werden, wenn über Jahre wenig modernisiert wurde. Alte Heizungen, schlechte Dämmung, erneuerungsbedürftige Fenster oder ein sanierungsbedürftiges Dach bedeuten für Käufer hohe Folgekosten. Entsprechend stärker fließt der Zustand bereits in die Preisfindung ein.
Wie groß der Unterschied sein kann, zeigen aktuelle Auswertungen. Häuser der schlechtesten Energieeffizienzklasse H wurden im März 2026 deutschlandweit im Schnitt rund 17 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Objekte der Klasse D. Andere Untersuchungen beziffern den Abstand zwischen den besten und schlechtesten Energieklassen im ländlichen Raum sogar auf bis zu 51 Prozent.
Dabei ziehen Interessenten die erwarteten Sanierungskosten häufig nicht einfach vom Kaufpreis ab. Weil sich versteckte Mängel und künftige Handwerkerkosten nur schwer kalkulieren lassen, berücksichtigen sie zusätzlich einen Risikopuffer. Ein hoher Sanierungsstau kann den erzielbaren Preis deshalb stärker belasten, als die reinen Modernisierungskosten zunächst vermuten lassen.
Warum die Lage noch wichtiger wird
Ob ein älteres Haus trotz dieser Nachteile gefragt bleibt, entscheidet maßgeblich der Standort. In Städten und gefragten Umlandlagen kann bereits das Grundstück einen erheblichen Wert besitzen. Selbst ein Gebäude mit großem Modernisierungsbedarf bleibt dort interessant, weil der hohe Bodenwert einen Teil des Wertverlusts auffängt.
In strukturschwächeren Regionen fehlt dieses Polster. Treffen niedrige Grundstückspreise, geringe Nachfrage und ein schlechter Gebäudezustand aufeinander, kann der Marktwert deutlich sinken. Besonders betroffen sind damit ältere Häuser in Gegenden, in denen ohnehin Leerstand besteht oder die Zahl potenzieller Käufer begrenzt ist.
Zusätzlich kann die Finanzierung zum Hindernis werden. Bei kurzer Restnutzungsdauer und erheblichem Sanierungsbedarf kann der von Banken angesetzte Beleihungswert niedriger ausfallen als erwartet. Käufer müssen dann mehr Eigenkapital einbringen. Gerade für junge Familien kann dadurch selbst eine Immobilie schwierig finanzierbar werden, deren Kaufpreis zunächst attraktiv erscheint.
Für Käufer entstehen neue Möglichkeiten
Wo viele ältere Eigenheime auf eine begrenzte Nachfrage treffen, dürften sich in den kommenden Jahren größere Verhandlungsspielräume ergeben. Gerade sanierungsbedürftige Objekte könnten günstiger zu bekommen sein, wenn Eigentümer oder Erben einen zeitnahen Verkauf anstreben. Entscheidend ist jedoch, den niedrigeren Kaufpreis den notwendigen Investitionen gegenüberzustellen.
Der Generationenwechsel dürfte den Immobilienmarkt daher weniger durch einen allgemeinen Preissturz als durch eine stärkere Trennung verändern. Modernisierte Häuser und Objekte in guten Lagen bleiben voraussichtlich gefragt. Unsanierte Immobilien an schwächeren Standorten geraten dagegen stärker unter Druck. Für Käufer entstehen dadurch Chancen – vor allem dann, wenn Kaufpreis, Sanierungsaufwand und langfristiger Wert der Immobilie in einem vernünftigen Verhältnis stehen.
Über André Heid:
André Heid ist Geschäftsführer der Heid Gruppe und ist auf Immobilienbewertungen spezialisiert. Unterstützt von einem Team aus öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, erstellt er jährlich über 6.000 Gutachten, darunter umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit einem breiten Kundenstamm, der Banken, Versicherungen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen sowie Privat- und Geschäftskunden umfasst, steht die zuverlässige und professionelle Bewertung von Immobilien stets im Mittelpunkt. Weitere Informationen finden Sie unter: Heid Immobilienbewertung (https://www.heid-immobilienbewertung.de/Hamburg/).
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Die Babyboomer verkaufen ihre Häuser – was das für den Immobilienmarkt jetzt bedeutet hinzugefügt von Edmund Heider am
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